Impuestos por la venta de un campo
Vender un campo no tributa siempre lo mismo, y la diferencia no depende del precio sino de dos datos que muchas veces nadie mira hasta que la escritura está armada: cuándo se compró y qué se hacía con él. Según cómo caigan esas dos respuestas, la misma operación puede no pagar nada o dejar más de un tercio de la ganancia en el camino.
El ITI ya no existe
Durante décadas la referencia fue el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles: un 1,5% sobre el precio, retenido por el escribano en el mismo acto. Era simple y era ciego — se pagaba igual hubiera ganancia o pérdida.
Está derogado. Quien busque hoy cuánto es el ITI de un campo va a encontrar páginas viejas que todavía lo explican como vigente. Lo que quedó en su lugar grava otra cosa: no el precio, sino la diferencia entre lo que se pagó y lo que se cobra.
La fecha de compra parte las aguas
El impuesto cedular alcanza a los inmuebles adquiridos desde el 1 de enero de 2018. Es del 15% sobre la ganancia: precio de venta menos costo de adquisición actualizado, menos los gastos de la operación.
Los inmuebles comprados antes de 2018 quedan afuera del cedular. Y como el ITI ya no existe, esa venta no tributa impuesto nacional sobre la ganancia. Es una situación llamativa pero es la que hay: buena parte de los campos que se venden hoy vienen de compras o sucesiones anteriores a esa fecha.
En un campo heredado, la fecha que cuenta no es la de la declaratoria sino la de adquisición del causante. Un campo que el padre compró en los años noventa sigue siendo, a estos efectos, una adquisición anterior a 2018.
La exención vigente desde 2026
Para operaciones perfeccionadas a partir del 1 de enero de 2026 rige una exención sobre el resultado de la enajenación de inmuebles alcanzados por el impuesto cedular, para personas humanas y sucesiones indivisas, residentes o no. La norma que la creó llegó dentro de la reforma laboral de 2026 y quedó reglamentada por el Decreto 406/2026, publicado el 1 de junio de 2026.
El punto que interesa acá: no distingue entre vivienda y campo. Un inmueble rural entra. La operación se considera configurada con la escritura o con la posesión, lo que ocurra primero, y alcanza también la cesión de boletos.
Arrendado o explotado: la frontera que más plata mueve
El impuesto cedular alcanza inmuebles no afectados a explotaciones de tercera categoría. Un campo dado en arrendamiento genera renta pasiva y la venta se trata como la de cualquier inmueble. Un campo trabajado por su propio dueño —cría, invernada, agricultura— está afectado a una actividad, y ahí el resultado de la venta puede quedar en tercera categoría, con alícuotas que llegan al 35%.
Conviene saber que esa exclusión no está escrita con todas las letras en el decreto: surge de cómo opera el artículo del cedular. Es una frontera de interpretación que mueve la operación entre el 0% y el 35%, así que es exactamente el punto que hay que hacerse confirmar por escrito antes de firmar, y no después.
En la práctica esto premia la previsión. Un campo que viene arrendado desde hace años llega a la venta con una posición mucho más clara que uno que se explotó hasta el mes anterior a la escritura.
Lo que aparece igual, siempre
- Impuesto de sellos
- Provincial, sobre la escritura. Entre el 1% y el 3,6% según la jurisdicción, calculado sobre el precio o la valuación fiscal, la mayor. Se suele repartir mitad y mitad, pero es negociable y conviene dejarlo escrito en el boleto. Cada provincia cambia su código fiscal todos los años: el número exacto se verifica en la agencia de recaudación.
- Inmobiliario rural al día
- Sin libre deuda no se escritura. Es de las cosas que más demoran una operación armada, porque la deuda aparece cuando el escribano pide el certificado y no antes.
- Bienes Personales
- El campo sale del patrimonio, pero entra el dinero. Según en qué quede ese dinero al 31 de diciembre, el impuesto del año de la venta puede ser mayor que el de los años en que el campo figuraba a valuación fiscal.
- Honorarios y gastos
- Escribano, certificado catastral, informes de dominio e inhibiciones, y la comisión de quien intermedió. En una operación rural la mensura, cuando hace falta, se lleva más tiempo que plata.
Preguntas frecuentes
- ¿Se sigue pagando el ITI cuando se vende un campo?
- No. El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, aquel 1,5% que se retenía en la escritura, está derogado. Quien vendió antes de su derogación lo pagó; hoy la operación no lo tributa. Lo que ocupó su lugar es el impuesto cedular sobre la ganancia, que funciona distinto: no grava el precio sino la diferencia entre lo que se pagó y lo que se cobra.
- ¿Cuánto se paga de impuesto a las ganancias por vender un campo?
- Depende de dos cosas: cuándo se adquirió y qué se hacía con el campo. Si se compró antes de 2018, queda fuera del impuesto cedular y, sin ITI, la venta no tributa. Si se compró desde 2018 en adelante, entra en el cedular del 15% sobre la ganancia — salvo que aplique la exención vigente para operaciones desde 2026. Y si el campo estaba afectado a una explotación propia, el tratamiento es otro: va por tercera categoría, con alícuotas que llegan al 35%.
- ¿Es lo mismo vender un campo arrendado que uno que trabajo yo?
- No, y es la diferencia más cara de todo el tema. Un campo dado en arrendamiento genera una renta pasiva y la venta se trata como la de cualquier inmueble. Un campo explotado directamente por su dueño está afectado a una actividad, y el resultado de venderlo puede caer en tercera categoría. Entre un tratamiento y el otro hay una distancia que va del cero por ciento a más de un tercio de la ganancia.
- ¿Qué otros impuestos aparecen en la operación?
- El impuesto de sellos provincial sobre la escritura, que ronda entre el 1% y el 3,6% según la provincia y suele repartirse entre las partes. El inmobiliario rural al día, porque sin libre deuda no se escritura. Y del lado del vendedor, el campo deja de computar en Bienes Personales pero entra el dinero de la venta, que sí computa.
Esto es una explicación general de cómo está armado el tema, no asesoramiento tributario. Las normas citadas son las vigentes al momento de escribir esta página y el encuadre de cada operación depende de datos concretos —fecha de adquisición, destino del campo, residencia del vendedor— que hay que revisar caso por caso con un profesional.